INBERITA.COM, Pasar ritel modern Jakarta pada Kuartal III-2025 menampilkan dinamika menarik yang mencerminkan paradoks ekonomi perkotaan.
Di satu sisi, sektor ini menghadapi tekanan dari faktor eksternal seperti gejolak politik dan penurunan tingkat hunian, namun di sisi lain, harga sewa dan biaya layanan tetap menunjukkan daya tahan yang kuat.
Fenomena ini menggambarkan bahwa pasar ritel ibu kota telah memasuki fase konsolidasi, di mana kualitas lokasi dan komposisi tenant menjadi faktor penentu dalam menjaga daya tarik investasi.
Hingga akhir Kuartal III-2025, data menunjukkan tidak ada tambahan pasokan baru di sektor ritel Jakarta. Total ruang ritel kumulatif masih stabil di kisaran 4,8 juta meter persegi, sama seperti kuartal sebelumnya.
Stabilitas ini sebagian besar disumbang oleh properti dengan tipe strata dan sewa jangka panjang yang masing-masing menyumbang 39,5 persen, serta konsep one stop mall sebesar 34,2 persen.
Director Strategic Consulting Cushman and Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, menegaskan bahwa kondisi stabil tersebut tidak berarti pasar berhenti berkembang.
Justru sebaliknya, pasar sedang bersiap menghadapi gelombang pasokan baru yang akan datang pada akhir 2025 hingga awal 2026.
“Antara lain Lippo Mall East Side (Holland Village), K Mall (Menara Jakarta Mall), dan Travoy Hub Phase 2,” ungkap Arief, dikutip Kompas, Selasa (5/11/2025).
Penambahan ruang ritel baru ini diperkirakan mencapai sekitar 88.400 meter persegi dan menjadi penanda bahwa sektor ritel Jakarta masih memiliki momentum ekspansi di tengah tantangan ekonomi dan sosial.
Fenomena renovasi aktif juga menjadi sorotan penting kuartal ini, dengan ITC Mangga Dua yang telah merampungkan konsep ritel baru, serta Cibubur Junction yang sedang dalam proses pembaruan.
Kedua proyek tersebut memperlihatkan upaya serius pengelola pusat perbelanjaan untuk mempertahankan daya saing di tengah maraknya persaingan dan perubahan perilaku konsumen.
Namun demikian, di balik geliat ekspansi tersebut, tingkat hunian rata-rata atau okupansi pasar ritel Jakarta mengalami sedikit penurunan sebesar 0,7 persen secara triwulanan, menjadi 77,3 persen atau sekitar 3,7 juta meter persegi ruang terisi.
Arief menjelaskan bahwa pelemahan ini sebagian besar disebabkan oleh turunnya lalu lintas pengunjung akibat demonstrasi publik yang sempat terjadi selama kuartal tersebut.
Kondisi ini menegaskan bahwa pasar ritel fisik tetap rentan terhadap dinamika sosial dan politik yang memengaruhi mobilitas masyarakat. Namun, Arief menilai daya tarik Jakarta sebagai pusat branding ritel tetap tak tergoyahkan.
“Jakarta terus menjadi magnet bagi merek-merek yang mencari visibility di Asia Tenggara,” ujarnya.
Optimisme itu tercermin dari masuknya sejumlah merek internasional baru ke pasar ritel Jakarta.
Beberapa di antaranya adalah LEEKAJA di Pacific Place, Ami Paris di Plaza Senayan, ANTA Superstore di Puri Indah Mall, dan Rollti di Gandaria City.
Deretan merek tersebut memperkuat kepercayaan investor global terhadap potensi daya beli kelas menengah-atas Jakarta yang masih sangat besar.
Di sisi lain, sektor Food & Beverage (F&B) tampil sebagai tulang punggung utama pertumbuhan ritel di Jakarta.
Segmen ini terus menunjukkan performa positif dengan kembalinya sejumlah merek besar yang sempat vakum, seperti Crystal Jade Hongkong di Grand Indonesia dan Chili’s di Central Park Mall.
Selain itu, merek-merek lokal dan regional seperti Chagee, GAGA, dan Sancha Black juga semakin agresif memperluas jaringan mereka di berbagai pusat perbelanjaan strategis seperti AGORA Mall, Kota Kasablanka, Lippo Mall Puri, dan Citywalk Sudirman.
Menurut Arief, F&B kini menjadi jangkar utama yang menjaga arus pengunjung di tengah pergeseran gaya konsumsi akibat maraknya e-commerce.
“Sektor F&B berfungsi sebagai jangkar foot traffic yang paling efektif di era e-commerce,” ujarnya menegaskan.
Kendati tingkat hunian mengalami penurunan, harga sewa dasar dan biaya layanan tetap menunjukkan kestabilan yang mengesankan.
Berdasarkan data Cushman & Wakefield, harga sewa dasar bertahan di kisaran Rp 834.900 per meter persegi per bulan — tumbuh tipis 2,4 persen secara tahunan dan stabil 0,0 persen secara triwulanan.
Sementara biaya layanan atau service charge juga stabil di angka Rp 199.700 per meter persegi per bulan, naik tipis 1,9 persen secara tahunan dengan perubahan nol persen secara kuartalan.
Stabilitas ini mengindikasikan bahwa pengelola pusat perbelanjaan kelas atas, terutama di lokasi strategis seperti kawasan CBD dan mal premium, menolak untuk menurunkan tarif sewa meskipun okupansi sedikit menurun.
Mereka mempertahankan harga premium dengan keyakinan bahwa ruang kosong akan segera terisi kembali oleh tenant-tenant berkualitas yang mampu menarik konsumen loyal.
Bagi para investor dan pengelola mal, keputusan mempertahankan tarif sewa di tengah tekanan permintaan adalah bentuk strategi jangka panjang untuk menjaga citra dan nilai aset.
Lokasi-lokasi unggulan seperti Sudirman, Thamrin, Senayan, dan Kuningan tetap dianggap memiliki daya tarik kuat berkat konsistensi foot traffic dan daya beli segmen menengah-atas yang relatif tahan terhadap guncangan ekonomi.
Menjelang akhir tahun, optimisme terhadap pemulihan pasar ritel semakin meningkat.
Proyek-proyek mixed-use baru yang akan segera rampung, serta tren belanja musiman di akhir tahun, diprediksi mampu mendorong peningkatan kembali tingkat okupansi pada Kuartal IV-2025.
Arief menutup analisisnya dengan penekanan bahwa stabilitas harga di tengah fluktuasi hunian adalah cerminan kepercayaan pasar terhadap aset ritel premium Jakarta.
“Kestabilan harga ini adalah cerminan dari keyakinan pengelola terhadap nilai jangka panjang aset ritel premium di Jakarta,” ujarnya.
Secara keseluruhan, Kuartal III-2025 menjadi fase konsolidasi penting bagi sektor ritel ibu kota.
Tidak adanya pasokan baru, diimbangi dengan pergerakan agresif sektor F&B dan masuknya merek global, menunjukkan bahwa pasar ritel Jakarta masih menjadi barometer utama dinamika konsumsi perkotaan di Asia Tenggara.
Meski tantangan sosial-politik sesekali mengguncang, daya tahan dan optimisme pelaku industri tetap menjadi fondasi kuat yang menjaga ritme pertumbuhan sektor ini. (xpr)